En una entrevista con LV18, Jorge Altamirano -miembro del Concejo Directivo del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza-, analizó el comportamiento reciente del mercado inmobiliario, donde se registra un notable incremento de inmuebles ofrecidos para la venta y alquileres. Las razones incluyen cambios introducidos por la Ley de Alquileres, el comportamiento de la oferta y la demanda, y la búsqueda de alternativas de inversión ante la baja rentabilidad de algunos arrendamientos.
Propiedades en venta por baja rentabilidad en alquileres
Altamirano señaló que se observa una “sobrepoblación de propiedades a la venta”. Según explicó, si bien la Ley de Alquileres mejoró varios aspectos de los contratos, la caída en el precio relativo de los alquileres ha llevado a que muchos propietarios perciban un rendimiento insuficiente.
En sus palabras:
“Si el precio de los alquileres está bajo y el activo se deprecia, el propietario opta por pasar de alquiler a venta para poder invertir en otro rubro”.
El directivo ejemplificó que muchos contratos incluyen ajustes trimestrales e índices patrimoniales. Actualmente, el ajuste trimestral medido por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central se ubica en 10,05%, mientras que el índice patrimonial alcanza el 13,55%. Sin embargo, en términos prácticos, el monto mensual que se obtiene muchas veces apenas alcanza para cubrir gastos menores, como la reposición de un termotanque.
Relación entre salarios, oferta y demanda
El mercado de venta y alquileres no está determinado únicamente por las leyes, sino también por la capacidad económica de los inquilinos y compradores. Altamirano destacó que los salarios no están nivelados con los costos de acceder a una vivienda, lo que dificulta tanto la adquisición como el alquiler.
En este contexto, el mercado se autorregula:
“Cuando una casa permanece mucho tiempo en alquiler y no se alquila, la oferta y la demanda ajustan el precio y la velocidad de colocación”, explicó.
En años anteriores, el boom de los departamentos llevó a que muchos inversores se enfocaran en ese tipo de construcción, dejando de lado las casas. Hoy el mercado evidencia esa falta de oferta: hay muchas familias buscando casas y pocas disponibles. Con un ejemplo claro, Altamirano señaló que si existen 20 familias en búsqueda y solo 5 casas en oferta, el precio sube rápidamente.
Oferta y demanda: claves para el precio de los inmuebles
El precio final de un inmueble se define por la interacción entre oferta, demanda y las necesidades específicas de las familias. Factores como la ubicación, el tipo de propiedad y la disponibilidad de estacionamiento pueden ser determinantes.
Asimismo, los requisitos legales también influyen en la decisión de compra o alquiler. Algunos propietarios piden un mes por adelantado, otro como depósito, y además gastos administrativos y certificaciones notariales. La variabilidad de estas condiciones puede hacer que una oferta sea más o menos atractiva.
Cambios en la inversión inmobiliaria
La tendencia a pasar propiedades del alquiler a la venta refleja un cambio en las estrategias de inversión. Ante la baja rentabilidad, muchos propietarios buscan alternativas en otros rubros o tipos de activos. Esto, según Altamirano, forma parte de un reacomodamiento natural del mercado, que siempre responde a incentivos y a las condiciones económicas generales.
En este sentido, la combinación de salarios estancados, escasez de casas y sobreoferta de departamentos plantea un escenario de ajustes de precios y cambios en la tipología de la oferta. La diversificación de inversiones y la búsqueda de rentabilidad se vuelven factores determinantes en las decisiones de los actores inmobiliarios.
Perspectivas para el mercado de venta y alquileres
De cara al futuro, el vicepresidente del Colegio de Corredores considera que la clave estará en cómo evolucione la Ley de Alquileres y en si se logran mejoras en el poder adquisitivo de los salarios.
“Transformar inquilinos en propietarios está cada vez más complicado”, afirmó.
Mientras tanto, el mercado seguirá regulándose a sí mismo, priorizando zonas y tipos de propiedades con mayor demanda, y ajustando precios en función de la competencia y las posibilidades económicas de los compradores y arrendatarios.
Escuchá la nota con Jorge Altamirano
Esto dijo en LV18 el vice presidente 2º del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza
Más información sobre venta y alquileres
https://lv18.com.ar/comienza-a-regir-desde-hoy-la-nueva-ley-de-alquileres-los-principales-puntos/
